Garantie décennale maison

Une assurance décennale est une couverture nécessaire pour les professionnels du bâtiment. Les couvreurs et les charpentiers n’échappent pas à cette obligation d’assurance pour les travaux de toiture. La toiture d’une maison est la partie de la construction doit être prévue pour résister parfaitement aux intempéries. Les dommages sur la toiture peuvent rendre le bâtiment impropre à sa destination, au pire compromettre sa solidité. Les couvreurs et les charpentiers sont responsables pendant 10 ans des malfaçons ou des vices cachés qui pourraient engendrer des dommages après les travaux effectués sur une toiture.

Qu’est-ce que la garantie décennale ?

La garantie décennale est instaurée par la loi Spinetta de 1978 et concerne tous les professionnels dans la construction et le BTP. La responsabilité des intervenants dans la construction d’une maison est retenue pendant 10 ans après la réception des travaux. La garantie décennale oblige les professionnels du bâtiment à réparer les dommages qui ont été causés par les malfaçons ou les vices cachés. La loi impose la garantie décennale pour protéger le propriétaire du bien immobilier. Le professionnel doit souscrire une assurance décennale pour couvrir ses responsabilités en cas de dommages relevant de la garantie décennale.

Cette couverture prend en charge les conséquences financières des dommages de nature décennale. Elle est mise en jeu lorsque les dommages découverts suite à l’intervention du professionnel pourraient compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination. La souscription d’une assurance décennale est absolument obligatoire. Aux termes de l’article R. 243-2 du Code des assurances, le professionnel doit remettre une attestation d’assurance au maître d’ouvrage avant le début des travaux.

Qu’est-ce que la garantie décennale toiture ?

La réalisation et la rénovation d’une toiture sont des travaux de gros œuvre. L’obligation de garantie décennale toiture concerne aussi bien les professionnels (couvreurs, charpentiers, menuisiers…) que les particuliers qui réalisent des travaux de toiture dans leur habitation principale. La loi considère ces intervenants comme constructeurs, leur responsabilité est retenue pendant 10 ans en cas de dommages compromettant la solidité ou la qualité de l’ouvrage. La garantie décennale toiture prend en charge la réparation de dommages. En cas de vente du bien au cours de la période décennale suivant la construction ou la rénovation de la toiture, les acquéreurs successifs sont couverts par l’assurance décennale du constructeur. En cas de dégâts relevant de la garantie décennale du constructeur donc, l’assurance décennale indemnisera le futur propriétaire.

Quels sont les dégâts couverts par la garantie décennale toiture ?

La garantie décennale toiture couvre les dégâts liés aux travaux réalisés sur une toiture, que ce soit lors d’une rénovation ou d’une construction neuve. Toutefois, la garantie ne peut s’appliquer que si le sinistre de la toiture est relativement important, au point de compromettre la solidité ou l’étanchéité du bâtiment ou de rendre l’impropriété du bâtiment à sa destination. Les dégâts couverts par l’assurance décennale sont les infiltrations d’eau par la toiture, l’affaissement ou le mouvement de la charpente, les fuites d’eau par la toiture, les problèmes d’isolation ou d’étanchéité d’une toiture-terrasse. Certains dommages semblent être importants, mais les expertises montrent qu’ils ne remettent pas en cause la solidité du bâtiment. L’assurance décennale ne prend pas en charge les dégâts après une tempête (infiltration d’eau, arrachage des tuiles, affaissement d’un toit), les défauts d’entretien, le mauvais usage ou encore l’usure esthétique.

Comment faire jouer l’assurance décennale en cas d’infiltration ou fuite sur une toiture ?

Après avoir été contacté par le propriétaire pour des dommages de toiture, le constructeur doit immédiatement contacter son assureur en décennale et lui envoyer un courrier les prévenant du sinistre. L’assureur va mandater un expert sur place pour constater les dommages. L’article L 114-1 du Code des assurances stipule que l’expert dispose légalement de 90 jours pour rendre son rapport. La recommandation de l’expertise déclenchera ou pas la mise en jeu de l’assurance décennale. Si le dommage est de nature décennale, l’assureur prend en charge les coûts de réparation. A noter que le constructeur doit payer une franchise, dont le taux est déterminé dans le contrat. La procédure de résolution des sinistres de nature décennale peut être très longue. L’assurance dommages-ouvrage du propriétaire peut avancer l’indemnisation et demander ensuite un remboursement auprès de l’assureur en garantie décennale.

Qu’il s’agit d’autoconstructeur ou de constructeur professionnel, la souscription d’une assurance dommages-ouvrage et d’une assurance décennale est obligatoire pour la construction d’une maison en ossature bois. La plupart des intéressés font appel à des constructeurs professionnels, tandis que les passionnés de bricolage se lancent dans l’autoconstruction de leur maison à ossature bois.

Obligation d’assurance dommages-ouvrage pour une maison en ossature bois

L’article L-242-1 du Code des assurances précises que le propriétaire de l’ouvrage, le vendeur ou le mandataire du propriétaire de l’ouvrage doit souscrire une assurance dommages ouvrage lorsqu’il fait réaliser des travaux de construction. Cette couverture garantit le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages. L’obligation d’assurance dommages-ouvrage implique différentes personnes intervenant sur le chantier en qualité de maîtres d’ouvrage :

• Les promoteurs immobiliers ou les vendeurs de logements
• Les constructeurs de maisons en ossature bois ou de maisons individuelles traditionnelles
• Les particuliers qui se lancent dans l’autoconstruction de leur maison traditionnelle ou en ossature bois

Qu’est-ce qu’une assurance dommages ouvrage ?

Les assurances construction ont été instaurées en 1978 avec la loi Spinetta :

• Assurance décennale
• Assurance dommages-ouvrage

Il existe une corrélation entre ces deux assurances. La garantie décennale protège les professionnels du BTP en cas de dommages sur les travaux de construction d’ouvrages. La garantie dommages ouvrage, quant à elle, protège le maître d’ouvrage en préfinançant les travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale.

Une assurance décennale est obligatoire pour les professionnels de construction de maison en ossature bois. L’assurance dommages ouvrage est facultatif pour le maître d’ouvrage, mais sa souscription est vivement recommandée. Elle est par ailleurs obligatoire pour les particuliers qui font l’autoconstruction de leurs propres maisons ossature bois ou pour d’autres particuliers.

Les dommages couverts par l’assurance dommages ouvrage pour une maison ossature bois

L’assurance dommages ouvrage pour une maison en ossature bois couvre les dommages consécutifs aux travaux de construction ou de rénovation relevant de la garantie décennale. Cela concerne les dommages du gros œuvre et du second œuvre de nature à :

• Remettre en cause la solidité et la pérennité de l’ouvrage ou de ses équipements indissociables
• Affecter la destination d’usage de l’ouvrage

La souscription d’une assurance dommages ouvrage

Tout comme l’assurance décennale, l’assurance dommages ouvrage doit être souscrite avant le début de la construction ou de la rénovation d’une maison ossature bois. Elle prend immédiatement effet après la réception des travaux, et ce pendant 10 ans ou 9 ans en cas de souscription d’une garantie de parfait achèvement.

Pour les constructeurs professionnels de maison ossature bois, la justification d’une garantie décennale est nécessaire pour que le maître d’ouvrage puisse à son tour souscrire une assurance dommages ouvrage. L’attestation de garantie décennale est fournie à l’assureur de garantie dommage ouvrage. Pour les autoconstructeurs de maison ossature bois, l’assurance dommages ouvrage est directement souscrit auprès d’une compagnie d’assurance en construction.

Le déclenchement de l’assurance dommages ouvrage

Le déclenchement d’une assurance dommages ouvrage entraine la procédure d’indemnisation à la suite d’une déclaration de sinistre. Le propriétaire dispose d’un délai de deux ans pour déclarer le sinistre. Un expert intervient par mandatement pour constater le niveau de sinistre. Il délivre un rapport préliminaire au bout de 60 jours.

Si le rapport confirme un sinistre relevant de l’assurance dommages-ouvrage, l’assureur fait une proposition d’indemnisation dans les 90 jours. Après acceptation de la proposition, le propriétaire reçoit son indemnisation 15 jours au plus tard.

Les paramètres pris en compte pour l’établissement de devis d’assurance dommages ouvrage

Les assureurs en assurance construction retiennent plusieurs paramètres pour établir un devis de garantie dommages ouvrage :

• La nature des travaux (construction, rénovation, agrandissement)
• Le type d’ouvrage (maison individuelle, immeuble, appartement)
• La destination de l’ouvrage (location, vente)
• Le profil de l’assuré
• Les garanties souscrites
• Les plafonds d’indemnisation

Le montant de la prime d’une assurance dommages ouvrage maison ossature bois

Le coût moyen pour souscrire une assurance dommages-ouvrage pour la construction d’une maison ossature bois est estimé à :

• 3 500 € (coût total des travaux inférieur à 150 000 €)
• 5 000 € (coût total des travaux de 200 000 €)

A noter qu’un taux de 0,8 à 5% coût total des travaux est appliqué pour l’estimation du tarif d’une assurance dommages ouvrage.

L’activité du maçon est importante dans le bâtiment étant donné que la réalisation influence la solidité de l’ouvrage. De ce fait, cette activité est soumise à des obligations d’assurance au premier rang. Une assurance décennale maçon permet de couvrir la solidité et la pérennité de l’ouvrage. Les dommages relevant de la responsabilité du maçon sont couverts au titre de la garantie décennale. Les prix de l’assurance apparaissent plus élevés que pour la couverture décennale des autres corps de métier. Mais à bien les étudier, les risques spécifiques liés à cette activité justifient le tarif d’une assurance décennale maçon.

Un corps de métier avec un niveau de risques élevés

En plus d’être obligatoire, la souscription d’une assurance décennale est importante en maçonnerie et gros œuvre. Quelle que soit la nature du bâtiment, la maçonnerie est une intervention de premier rang dans la construction. Dans les travaux de construction ou de rénovation, le maçon est le garant de la fiabilité de sa structure (fondations, dalles, murs, cloisons, charpentes…). Cette activité comprend le plus de risques parmi les métiers du bâtiment. Dans le cas de l’activité de maçonnerie, l’assurance décennale est intéressante dans la mesure où cette couverture garantit la multiplicité des risques. Généralement, une assurance décennale maçon est accompagnée d’une garantie de parfait achèvement et d’une garantie de bon fonctionnement. Ces deux garanties complètent la couverture de la garantie décennale pour préserver la solidité de l’ouvrage. Au même titre que l’assurance RC Pro, l’assurance décennale maçon doit obligatoirement être souscrite avant le début du chantier. Le maçon fait partie des professionnels du bâtiment visés par la loi Spinetta du 4 janvier 1978.

Diverses activités liées à la maçonnerie

Les maçons peuvent être amenés à entreprendre des tâches diverses, ce qui représente un nombre important de sinistres. Plusieurs travaux relèvent de l’activité de maçon :

• Briquetage, chape, pavage, dallage
• Enduits
• Ravalement
• Revêtement, calfeutrement de joints, carrelage, faïence, plâtrerie
• Fondations (à l’exception de parois moulées, parois de soutènement, palplanches…)
• Terrassement
• Etanchéité des murs enterrés
• Pose de matériaux d’isolation
• Pose de renforts bois ou métal (ouverture de bais, éléments de charpente)
• Travaux de fumisterie

Réparation des dommages relevant de la garantie décennale

Un maçon n’est pas à l’abri des dommages de nature décennale, et il faut croire que les conséquences financières sont importantes. Cela justifie la souscription de l’assurance décennale sachant que la réparation des dégâts peut affecter l’activité de maçonnerie. Plusieurs cas peuvent se présenter selon les interventions d’un maçon. Des travaux de maçonnerie intérieure peuvent par exemple endommager la tuyauterie et entrainer un dégât des eaux. Il en est de même pour la malfaçon sur un mur qui engendre un affaissement de la toiture. Le non-respect de l’étude béton peut aboutir à un problème de ferraillage. Cela peut être à l’origine de fissures dans les dix ans suivant la réception de chantier. La solidité du bâtiment est compromise, et le bâtiment devient impropre à sa destination. Dans le cadre de la garantie décennale, le bâtiment doit être reconstruit. L’estimation des dommages peut atteindre le budget initial pour sa construction selon les dégâts constatés. Sans une couverture décennale, l’activité même du maçon est mise en jeu.

En tant que maître d’œuvre, tout professionnel de la construction est soumis à l’obligation d’assurance de garantie décennale. Cette obligation s’applique, quelles que soient les techniques utilisées dans le domaine de la construction. Constructeur, architecte ingénieur et maître d’œuvre doivent identifier les procédés de construction et les transmettre à leur assureur lors de la demande de garantie décennale. On distingue deux types de procédés de construction : courantes et non courantes. L’emploi ou l’agrément de techniques non courantes nécessite l’accord de l’assureur pour pouvoir bénéficier d’une couverture de garantie décennale. Ces techniques non courantes sont inhabituelles pour les assureurs. Leur utilisation est moins courante et les risques sont donc plus importants par rapport aux techniques habituelles. La garantie est examinée en détail compte tenu des risques à couvrir. La couverture sera donc accompagnée d’une prime équivalente.

Différence entre techniques courantes et non courantes

La garantie décennale engage les professionnels de la construction et les assureurs sur de longues périodes. Ils sont donc particulièrement vigilants sur la nature des techniques de construction utilisées. On parle donc de techniques courantes et de techniques non courantes. Depuis juillet 2011, les assureurs en garantie décennale en Europe ont établi un consensus sur la définition des techniques courantes. Les techniques dites « courantes » concernent les :

• Procédés de construction répondant une norme française ou européenne (NF, DTU ou encore NF-EN)
• Procédés correspondant aux règles acceptées par la C2P (Commission Prévention Produits)
• Procédés ayant fait l’objet d’un ATE (Agrément Technique Européen), d’un ATec (Avis Technique) validé par la C2P ou d’un DTA (Document Technique d’Application)

Toutes les techniques de construction sont qualifiées « non courantes » lorsqu’elles ne répondent pas à ces trois critères.

Garantie décennale pour les techniques non courantes

L’accord de l’assureur en garantie décennale est nécessaire pour couvrir l’utilisation de techniques non courantes. Les professionnels doivent déclarer les travaux de techniques non courantes. Cette déclaration doit se faire avant le début des travaux ou avant l’envoi du devis au client. Si l’assureur accepte les techniques non courantes, les professionnels concernés bénéficieront d’une couverture spécifique. La couverture de garantie décennale est accompagnée d’une majoration de prime avec un calcul du montant au cas par cas. Le constructeur pourra ainsi prendre en compte l’éventuelle surprime pour l’utilisation de ces techniques inhabituelles dans son offre tarifaire. Le devis est donc précis, il n’y a pas de risque de mauvaise surprise sur le tarif final à la signature du contrat.

Défaut de déclaration des techniques non courantes, quels risques ?

Le non-respect de ces démarches entraîne l’annulation du contrat, donc une absence d’indemnisation en cas d’éventuels dommages. Comme l’assureur ne prend pas en charge les réparations, le constructeur doit payer de sa poche comme si le contrat n’a jamais existé. Il s’expose également à des sanctions pour absence de déclaration du risque, selon l’article L113-2 du Code des assurances.

A l’approche de l’hiver, la rénovation de l’isolation thermique est au cœur de l’actualité. Tout le monde souhaite accroître son niveau de confort avec une maison bien isolée du froid tout en apportant un confort supplémentaire pour le reste de l’été. L’isolation thermique est un gage d’économie d’énergie à condition que les travaux aient été réalisés dans la règle de l’art. Une bonne nouvelle pour ceux qui souhaitent entreprendre des travaux d’isolation thermique. Ceux-ci sont désormais couverts par l’assurance garantie décennale. En cas de problèmes engendrant un inconfort et une surconsommation énergétique, la responsabilité du professionnel est engagée selon l’arrêt rendu par la Cour de cassation du 8 octobre 2013.

 

Isolation thermique, des travaux de qualité pour trouver le bon équilibre en hiver comme en été

La maison peut sembler bien isolée en hiver, mais elle peut se transformer en un véritable sauna en été. Cela se traduit par une mauvaise adaptation de l’isolant. Faire appel à un professionnel expérimenté est indispensable pour réaliser les travaux dans les règles de l’art et éviter ces déconvenues. Sachez qu’une bonne isolation limite pendant l’hiver les déperditions thermiques générées par le chauffage intérieur. En été, l’isolation thermique devra permettre d’absorber un maximum de chaleur provenant de l’extérieur pour éviter sa dissipation à l’intérieur.

Les professionnels de l’isolation thermique savent choisir l’isolant adapté à la configuration d’une maison et la technique de pose qui convient pour garantir le confort des occupants. La laine de verre est un matériau isolant privilégié pour assurer une isolation acceptable dans une maison. Mais selon la configuration de la maison, la laine de bois ou la perlite expansée permet également d’obtenir une isolation correcte. Les problèmes courants de transition énergétique suite aux travaux d’isolation sont au niveau de la toiture et les murs.  Sachez qu’à elle seule, la toiture représente 30 % des déperditions de chaleur.

 

Les défauts d’isolation, désormais couverts par la garantie décennale

Une entreprise ou un artisan à qui la réalisation d’une partie ou de la totalité des travaux de construction a été confiée est tenu de souscrire une assurance garantie décennale. L’article 1792 du Code civil précise que les défauts de construction relèvent de la responsabilité décennale du constructeur dès lors que ceux-ci portent atteinte à la solidité de l’ouvrage et à sa destination. C’est notamment le cas pour les défauts d’isolation thermique.

Le 8 octobre 2013, un arrêt de la Cour de cassation retient les défauts d’isolation parmi les vices pouvant porter atteinte à la solidité d’une maison et la rendre impropre à sa destination. Le résultat d’expertise confirme que ces défauts peuvent effectivement engendrer un inconfort pour les propriétaires et aussi une augmentation de la consommation d’énergie. Avant cette date, l’assurance décennale ne couvre pas les défauts d’isolation thermique. Cependant, il faut savoir que cette garantie ne prend pas en charge ces problèmes d’isolation thermique que si les désordres portent atteinte à l’usage normal du logement. Les juges ont décidé que ces vices sont de nature à rendre la maison inhabitable, donc impropre à sa destination.

La garantie décennale est un contrat qui porte sur une période de dix ans après la réception des travaux. C’est donc pendant cette période que le propriétaire peut faire jouer l’assurance décennale du constructeur en cas de constatation de désordres qui sont de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination. Cependant, la jurisprudence prévoit des recours après l’expiration de la garantie décennale étant donné que les malfaçons imputables au bâtiment peuvent apparaitre bien au-delà de ce délai de dix ans.

Recours pour le maître de l’ouvrage après expiration de la garantie décennale

Lorsque le délai de dix ans est expiré, le maître de l’ouvrage a la possibilité d’obtenir une réparation ou un dédommagement des désordres relevant de la responsabilité du constructeur en faisant jouer la « garantie des vices cachés » ou la « faute dolosive » de celui-ci.

La garantie des vices cachés

La Cour de cassation, a accueilli le pourvoi en cassation des propriétaires sur le fondement de garantie des vices cachés pour des désordres relevant de travaux de construction, alors que la garantie décennale était déjà expirée. La Cour a précisé que l’action en garantie décennale n’est pas exclusive de l’action en garantie des vices cachés prévue par l’article 1641 du Code civil. Cependant, cette action en garantie des vices cachés ne peut s’appliquer que lorsqu’il y a eu une vente. Ainsi, le recours contre le constructeur sur le fondement des vices cachés ne peut pas être appliqué dès lors que la construction relève des contrats de louage d’ouvrage avec maître d’œuvre ou d’un contrat de louage d’ouvrage (contrat de construction de maison individuelle). A noter également que les dispositifs prévus dans les articles 1641 et suivants du Code civil ne s’appliquent pas à la vente en l’état futur d’achèvement.

La faute dolosive

On parle de faute dolosive lorsque le constructeur viole délibérément, même sans intention de nuire, ses obligations contractuelles par dissimulation ou par fraude. Un arrêt de la Cour de cassation du 08 septembre 2009 reconnaît le dol en cas de faute lourde. La faute dolosive du constructeur est retenue par cet arrêt pour l’installation de cheminée dans une maison en bois sans maîtrise des règles de l’art sur la notion d’écart au feu. Cette installation est calamiteuse et incorrecte à la traversée du plancher et d’un lambris. Ce qui constitue un désordre relevant de l’ignorance de l’installateur et de nature à se produire après le délai de la garantie décennale.

Qualification de fautes dolosives selon la jurisprudence

La jurisprudence recense plusieurs cas qualifiés de fautes dolosives du constructeur qui font consciemment courir un danger aux occupants et aux utilisateurs des équipements indissociables à l’ouvrage. C’est notamment le cas pour la mise en service d’une chaudière à gaz présentant des déformations importantes au niveau de ses éléments de sécurité, l’exécution des travaux sans la compétence technique par dissimulation des obligations contractuelles, la pose de charpente en nombre insuffisant et donc non conforme aux règles de l’art ou encore l’abstention d’informer les maîtres de l’ouvrage de l’opposition de la mairie sur la délivrance du certificat de conformité.

L’absence de caractérisation de la réception tacite d’un ouvrage ne pourra pas faire intervenir son assureur de responsabilité décennale, telle est la nouvelle jurisprudence ! Selon l’article 1792-6 du Code civil, la réception de travaux est un acte juridique par lequel le maître d’ouvrage donne son accord pour recevoir l’ouvrage. La réception d’un ouvrage est un moment important dans l’assurance garantie décennale parce que c’est à partir de ce moment que débute la couverture de l’assurance. Pour faire jouer son assurance décennale en cas de désordres dans l’ouvrage, le constructeur doit rapporter à son assureur la preuve d’une réception. L’absence de preuve d’une réception tacite, c’est-à-dire la volonté du maître d’ouvrage d’accepter l’ouvrage se traduit généralement par sa non-habitation dans l’ouvrage objet de désordres et le non-paiement du solde des travaux. Si le Code civil prévoit la réception amiable ou judiciaire pour démarrer la garantie décennale, la jurisprudence estime qu’une réception tacite d’un ouvrage est nécessaire.

Caractérisation de la réception tacite d’un ouvrage

Depuis 1986, la Cour de cassation a admis que la réception tacite d’un ouvrage se traduit par l’acceptation dans les faits de l’ouvrage par le maître d’ouvrage. En l’espèce, un maître d’ouvrage a demandé à un constructeur d’entreprendre des travaux de rénovation pour transformer un hangar en bureaux. L’entreprise a démarré les travaux, mais des désordres constatés avant réception de l’ouvrage (défectuosité d’un chéneau de la couverture) ont conduit le maître d’ouvrage à refuser les travaux de reprise et le paiement solde du marché. Un expert est désigné pour inspecter les travaux, l’affaire a été ensuite portée devant les juridictions. Le constructeur a été condamné au titre de sa responsabilité contractuelle par les premiers juges à payer le coût des travaux de reprise et des dommages et intérêts au maître d’ouvrage pour trouble de jouissance des bâtiments à cause du désordre affectant l’ouvrage. Comme les juridictions ont écarté la réception tacite des travaux par le maître d’ouvrage, le constructeur qui est responsable des dommages n’a pas pu faire jouer son assurance garantie décennale et a décidé de pourvoir en cassation. Dans sa décision du 15 juin 2017 (n°15-28.328), la troisième Chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi du constructeur en précisant que le maître d’ouvrage a déjà eu une volonté manifeste de ne pas recevoir l’ouvrage. En effet, il a été démontré que le maître d’ouvrage avait notifié par courrier, en cours de travaux, son refus du chéneau et aussi son intention de ne pas régler le solde du contrat. Deux critères ont été retenus par la Cour de cassation pour caractériser la réception tacite d’un ouvrage, d’un côté la prise de possession de l’ouvrage sans restriction, et de l’autre côté le paiement en entier du constructeur. Ces deux critères confirmant la réception de l’ouvrage sont d’ailleurs nécessaires pour faire intervenir la garantie décennale. En l’espèce, le constructeur n’a pas pu justifier aucun de ces critères pour faire jouer son assurance décennale. Et en principe, une réception tacite ne doit pas être accompagnée de réserve.