Acheter un logement ancien peut être avantageux. D’un côté, l’acquéreur peut bénéficier d’un meilleur prix, et de l’autre côté il pourrait toujours profiter d’une assurance décennale. En effet, la responsabilité civile décennale reste disponible si la maison est construite moins de 10 ans. A la vente de la maison, toutes les garanties encore valides sont transférées au nouveau propriétaire. Avec une
assurance décennale valide, l’acheteur peut être sûr son investissement. Les dommages relevant de la garantie décennale sont couverts.
Notion assez flou sur la définition d’un logement ancien
La notion de logement ancien met souvent les acheteurs
dans la confusion. Cette notion est assez généralisée, car il y a des logements
récents qui ont
déjà été habités, d’autant qu’il n’y en a pas de définition juridique. Avec une
maison de moins de 10 ans, l’acquisition s’accompagne des garanties
transférées.
Les garanties transférées
L’acheteur d’un logement ancien bénéficie des
garanties lorsque celles-ci sont encore valides. Le transfert des garanties
dépend donc de l’âge du logement, c’est-à-dire de sa date de réception.
Rappelons que le point de départ des garanties de construction couvertes par l’assureur
en construction est la date de réception et non pas la date de construction.
Généralement dans le cas d’un logement ancien, seule
la garantie décennale reste valable. Il est rare qu’un bien immobilier soit
vendu dans les deux années suivant sa réception. L’assurance dommage-ouvrage
souscrite par le vendeur est également transférée à l’acheteur. Le vendeur doit
communiquer à l’acheteur, au moment de l’achat, les références de son assurance
dommage-ouvrage. Il convient de les inscrire dans l’acte de vente.
Exemple de garantie décennale sur un logement ancien
Un particulier achète en 2018 une maison qui a été
construite et livrée en 2013. L’acheteur bénéficie encore d’une garantie décennale
pendant 5 ans, c’est-à-dire jusqu’en 2022. Si des dommages relevant de la
responsabilité de l’entreprise surviennent pendant cette période, elle est
couverte par son assurance décennale. De son côté, l’acheteur obtient une réparation
des dommages. Il lui faut adresser une déclaration de sinistre à l’assurance
dommage-ouvrage transférée par le vendeur suite à la cession du bien. Un expert
mandaté par l’assureur détermine ensuite si les dommages sont réellement de
nature décennale. Si tel est le cas, l’acheteur est indemnisé. L’assureur
recherche ensuite le responsable et son assureur en décennale.
Que se passe-t-il en cas d’absence d’assurance ?
L’assurance construction est obligatoire, une
entreprise de construction ne peut pas s’engager dans un contrat de
construction sans cette assurance. Cette obligation est aussi valable pour un
achat sur plans. Il est donc très rare que le vendeur n’ait pas en sa
possession une copie de l’attestation décennale du constructeur. Il est
important de vérifier l’acte de vente et ses annexes, car il est impossible de
souscrire une assurance décennale a posteriori. En cas d’absence d’assurance décennale,
l’acheteur ne peut pas faire jouer l’assurance même si le logement ancien est récemment
construit.
Peu de maîtres de l’ouvrage souscrivent une assurance
dommage-ouvrage malgré son caractère obligatoire. Le défaut d’assurance
dommage-ouvrage a une répercussion sur le prix de vente même si la garantie décennale
est encore valide. Cependant, la diminution du prix de vente s’amenuise au fur
et à mesure de l’écoulement du délai décennal.
